Российская Федерация Вахитовский районный суд ... ..., ..., 420043 тел: (8432)264-93-00 vahitovsky.tat@sudrf.ru 2-4743/2025

СТМ, 420105 ... ООО "Специализированный застройщик "Кислород", ... пом.11 МРР в лице Финансового управляющего ГузаироваАделяИльгизаровича, ...

Вахитовский районный суд г. Казани для сведения направляет Вам копию заочного решения от 30 июля 2025 года.

Судья Вахитовского

районного суда г. Казани А.Р. Сафин

... №2-4743/2025

16RS0046-01-2025-013917-80

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2025 года Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания И.Л. Галлямовой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда города Казани гражданское дело по иску СТМ к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кислород» о соразмерном уменьшении стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

СТМ обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Кислород» о соразмерном уменьшении стоимости жилого помещения. В обоснование исковых требований указано следующее.

... между ООО «Специализированный застройщик «Кислород» и МРР заключен договор № ... участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером ... расположенном по адресу: ....

В соответствии с договоромзастройщик обязался в срок до .... передать участнику долевого строительства жилое 1 комнатное помещение на 8 этаже в 9 корпусе многоквартирного дома с условным номером 112 проектной площадью (без балкона и лоджий) 22,2 кв.м.

МРР в полном объеме исполнил обязательство по оплате объекта, оплатив застройщику 9 272 475,00 руб..

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от .... по делу № ... МРР признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ГАИ.

Уведомление о завершении строительства и передаче предмета договора с момента введения процедуры банкротства согласно нормам законодательства о несостоятельности (банкротства) застройщику надлежало осуществить в адрес финансового управляющего ГАИ, однако застройщик указанных действий не осуществил.

Согласно Уведомлению застройщикамот 25.04.2025г. № ИСХ/СЗ КИС-238 объект долевого строительства МРР передавался, акт приема-передачи не подписывался.

10.04.2025г. на основании состоявшихся торгов по реализации имущественных прав гражданина МРР заключен договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым все права и обязанности по договору перешли к гражданину СТМ.

23.05.2025г. состоялась регистрация договора уступки прав требования (цессии) от .... и соответственно полное правопреемство по договору.

... участник договора уступки явился в клиентский отдел застройщика по адресу: ... на приемку жилого помещения, предоставив полный пакет документов о состоявшемся правопреемстве.

В ходе изучения акта приема-передачи и порядка передачи жилого помещения выяснилось, что застройщик выставляет не соответствующие действующему законодательству условия, такие как: во-первых, подписание акта приема-передачи объекта строго на условиях застройщика, где содержится условие об отсутствии финансовых претензий к нему со стороны участника договора уступки, во-вторых, передача ключей и первичный осмотр объекта возможен лишь после подписания акта приема-передачи, чем участник договора уступки фактически лишается права отказаться от объекта долевого участия в случае существенных отступлений от договора со стороны застройщика.

Кроме-того, в ходе изучения акта приема-передачи и технического паспорта выяснилось, что заявленная по договору долевого участия площадь уменьшилась с 22,2 кв.м. до 21,7 кв.м., хотя договор, а именно пункт 3.4 допускает отклонения по площади, но при этом не зафиксирована амплитуда данных отклонений.

Пунктом 4.5 договора долевого участия стороны пришли к соглашению, что цена договора является твердой и не подлежит дополнительному уточнению/изменению сторонами по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, после получения застройщиком результатов обмеров с фактическими данными соответствующего объекта.

Истец полагает, что данный пункт договора долевого участия без установления допустимой амплитуды изменения проектной площади, нарушает права участника договора, как потребителя.

На предложение участника договора уступки об исключении из текста акта приема-передачи условия об отсутствии претензий к застройщику был получен отказ с предложением написать заявление с описанием ситуации, предоставить проект акта приема-передачи участнику договора уступки было отказано.

Таким образом, .... застройщик отказал участнику договора уступки в передаче объекта до рассмотрения заявления.

.... истец обратился с заявлением к ответчику с требованием об исключении из акта приема-передачи условия об отсутствии к нему финансовых претензий и заявлено требование произвести соразмерное уменьшение цены договора долевого участия.

.... истцом заявлена досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора долевого участия в связи с уменьшением проектной площади на 0,5 кв.м., а также заявлено требование осуществить безусловную передачу объекта.

.... ответами № ... ответчиком отказано в удовлетворении претензии и произвести перерасчет цены договора долевого участия, предложено-принять объект договора долевого участия в виду отсутствия препятствий со стороны застройщика.

.... истец обратился с требованием предоставить проект акта-приема передачи, который предлагается подписать в офисе ответчика, на что поступил ответ явиться в офис ответчика на передачу объекта, проект акта приема-передачи предоставлен не был.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении по делу .... отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Истец СТМ указывает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ).

Стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах истец не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Стоимость жилого помещения площадью 22,2 кв.м. по договору долевого участия составила 9 272 475 руб., следовательно, уменьшение площади до 21,7 кв.м. должно повлечь соразмерное уменьшение цены договора на 208 839,53 руб. до 9 063 635,47 руб.

Вопреки многочисленным ответам ответчика о состоявшейся односторонней передаче объекта долевого участия МРР ...., согласно Уведомлению № ...., передачи не было, на данном основании в Росреестре была зарегистрирована уступка прав и обязанностей по договору на истца, соответственно, исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия должно исполняться истцу, а не первоначальному участнику долевого участия.

Руководствуясь изложенным, истец СТМ просит суд признать недействительным пункт 4.5 договора № ... участия в долевом строительстве от ....;взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в свою пользу убытки в виде уменьшения площади жилого помещения в сумме 208 839,53 руб.;взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в свою пользутранспортные расходы, связанные с явкой на несостоявшееся подписание акта-приема передачи объекта в сумме 9 298,00 руб.;взыскать с«Специализированный застройщик «Кислород» в свою пользуштраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя;обязать ООО «Специализированный застройщик «Кислород» безусловно передать СТМ объект долевого участия по акту приема-передачи без включения в текст формулировок об отсутствии финансовых либо иных претензий по исполнению обязательств по договору к ООО «Специализированный застройщик «Кислород» со стороны участника долевого строительства;взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в свою пользу компенсацию морального ущерба в сумме 10 000,00 руб.

В судебном заседании истец СТМ исковые требования уменьшил в части штрафа за отказ добровольного удовлетворения требования истца о соразмерном уменьшении цены договора до 10 441,97 руб. Указал, что согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомога­тельного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом, приказом Минземстроя РФ от ... ... (п. 3.37) общая площадь должна учитываться с понижающими коэффициентами.

Однако этим приказом руководствуются только при статистическом подсчёте объёмов жилплощади в Российской Федерации.При регистрации жилья в Росреестре и рыночных сделках с ним действуют нормы Жилищного кодекса.

Проектная общая площадь спорного жилого помещения без учета балконов и лоджий в соответствии с предметом Договора № ... от ... (Далее по тексту - ДДУ) составила 22,2 кв.м.

Истец, заявляя об уменьшении общей площади спорного объекта, сравнивает ее с общей площадью построенного объекта также без учета балконов и лоджий, которая составила по данным Росреестра и технического паспорта 21,7 кв.м.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью составила именно 0,5 кв.м., а не 0,2 кв.м.

Доводы Ответчика о диспозитивной норме, позволяющей включить в договор долевого участия условияо твердой цене являются состоятельны, однако согласно правовой позиции ВерховногоСуда Российской Федерации, выраженной в Определении по делу ... .... отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться втом числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшенияцены договора.

Предметом рассмотрения гражданского дела является именно соразмерное уменьшение цены договора.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по оспариванию п. 4.5 договора долевого участия несостоятельны, поскольку он является ничтожным, поскольку ограничивает права участника долевого участия на соразмерное уменьшение цены договора.

Неоднократные попытки принять жилое помещение по акту приема-передачи без включения в него условий, ограничивающих права участника долевого участия на защиту его интересов, не увенчались успехом.

28.05.2025г. истец явился в клиентский отдел ответчика по адресу: ... не принял помещение, поскольку акт приема-передачи содержал помимо условия о фактическом уменьшении проектной площади, нормы об отказе от каких-либо финансовых претензий к ответчику, истец был лишен возможности принять объект, внеся в акт приема-передачи соответствующие возражения.

При этом, поставив истца в совершенно бесправные условия на защиту нарушенных прав, ответчик заявляет о злоупотреблении истцом правом в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, транспортные расходы в связи с бесполезной явкой на приемку жилого помещения, которая не состоялась по вине ответчика, являются прямыми убытками истца, что не соответствует позиции ответчика, что данные расходы не могут быть возложены на него.

Заявление ответчика об односторонней передаче предмета договора несостоятельно: оно противоречит Уведомлению ответчика № ...., где указано о том, что объект не передан, акт приема-передачи ни с кем не подписывался.Заявленная ответчиком односторонняя передача объекта МРР противоречит нормам законодательства о несостоятельности (банкротстве), поскольку с момента введения процедуры банкротства в отношении участника долевого участия исполнение по всем обязательствам должно осуществляться финансовому управляющему, в данном деле –ГАИ, а не первоначальному участнику долевого участия –МРР. Ответчик в возражениях на исковое заявление указывает на готовность и отсутствие препятствий в передаче жилого помещения истцу по акту приема-передачи, однако, согласно позицииответчика объект уже передан в одностороннем порядке иному лицу 01.04.2024г.

Исковые требования подлежат уточнению в части взыскиваемой суммы, а именно уменьшения штрафа за отказ добровольного удовлетворения требований участника долевого участия до 5% от суммы соразмерного уменьшения договора.

Расчет иска:

1	2	3	4	5	6
Стоимость	Проектная	Цена 1 кв.м.	Площадь	Разница в	Сумма к
объекта, руб.	площадь,	по договору	фактиче-	площади,	уменьше-
	кв.м.	(1/2), руб.	ская, кв.м.	кв.м.	нию цены
					договора
					(3x5), руб.
9 272 475,00	22,2	417 679,05	21,7	0,5	208 839,53

Цена иска: сумма к уменьшению цены договора + Штраф 5% + Стоимость авиабилетов + Моральный вред = 208 839,53 + 10 441,97 + 9 298,00 + 10 000,00 = 238 579,50 руб.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, представлены возражения на исковые требования, согласно которым об изменении адреса, введении процедуры банкротства МРР ООО «СЗ «Кислород» не уведомлял, при этом сам факт введения процедуры банкротства не изменяет обязательства сторон в отношении направления уведомлений по договору участия в долевомстроительстве.

В результате обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, фактическая площадь ... уменьшила проектную площадь объекта, указанную в п. 3.2 договора и составила: с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3 и 0,5 соответственно) 22,95 кв. м.

Указанное обстоятельство подтверждается экспликацией площади в Техническом паспорте жилого помещения (квартиры) ... в .... 3, ..., согласно которой:площадь прихожей - 3,8 кв. м., площадь санузла - 2,6 кв. м.,площадь кухни - 3,1 кв. м.,площадь жилой комнаты - 12,2 кв. м.,площадь лоджии - 2, 5 кв. м. * 0,5 (коэффициент) = 1, 25 кв. м.Итого общая площадь: 22,95 кв. м.23,15 кв. м. - 22, 95 кв. м. = 0,2 кв. м. - разница между проектной и фактической площадью объекта.

При этом, согласно п. 4.5. договора, стороны договорились, что цена договора является твердой и не подлежит дополнительному уточнению/изменению сторонами по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, после получения застройщиком результатов обмеров с фактическими данными соответствующего объекта.

Указанный пункт договора в полном объеме соответствует действующему законодательству и права участника долевого строительства не нарушает.

Ответчик заявляет о пропуске исковой давности по требованию СТМ к ООО «СЗ «Кислород» о признании недействительным п. 4.5. Договора № КИС/Э2/К9/112/2021.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав лицо, участвующее в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силамии (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Исходя из содержания статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Из материалов дела усматривается, что ... между ООО «Специализированный застройщик «Кислород» и МРР заключен договор № ... участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ....

В соответствии с договоромзастройщик обязался в срок до .... передать участнику долевого строительства жилое 1 комнатное помещение на 8 этаже в 9 корпусе многоквартирного дома с условным номером 112 проектной площадью (без балкона и лоджий) 22,2 кв.м.

МРР в полном объеме исполнил обязательство по оплате объекта, оплатив застройщику 9 272 475,00 руб..

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от .... по делу № ... МРР признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ГАИ.

Согласно Уведомлению застройщикамот .... № ... объект долевого строительства МРР передавался, акт приема-передачи не подписывался.

10.04.2025г. на основании состоявшихся торгов по реализации имущественных прав гражданина МРР заключен договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым все права и обязанности по договору перешли к гражданину СТМ.

.... состоялась регистрация договора уступки прав требования (цессии) от ....

Согласно акту приема-передачи и техническому паспорту заявленная по договору долевого участия площадь уменьшилась с 22,2 кв.м. до 21,7 кв.м.

Установлено, что пункт 3.4 допускает отклонения по площади, но при этом не зафиксирована амплитуда данных отклонений.

Пунктом 4.5 договора долевого участия стороны пришли к соглашению, что цена договора является твердой и не подлежит дополнительному уточнению/изменению сторонами по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, после получения застройщиком результатов обмеров с фактическими данными соответствующего объекта.

... истец обратился с заявлением к ответчику с требованием об исключении из акта приема-передачи условия об отсутствии к нему финансовых претензий и заявлено требование произвести соразмерное уменьшение цены договора долевого участия.

.... истцом заявлена досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора долевого участия в связи с уменьшением проектной площади на 0,5 кв.м., а также заявлено требование осуществить безусловную передачу объекта.

.... ответами № ... ответчиком отказано в удовлетворении претензии и произвести перерасчет цены договора долевого участия, предложено-принять объект договора долевого участия в виду отсутствия препятствий со стороны застройщика.

.... истец обратился с требованием предоставить проект акта-приема передачи, который предлагается подписать в офисе ответчика, на что поступил ответ явиться в офис ответчика на передачу объекта, проект акта приема-передачи предоставлен не был.

Разрешая исковые требования в части соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах истец не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 0,5 кв.м.

Стоимость жилого помещения площадью 22,2 кв.м. по договору долевого участия составила 9 272 475 руб., следовательно, уменьшение площади до 21,7 кв.м. влечет соразмерное уменьшение цены договора на 208 839,53 руб. до 9 063 635,47 руб.

Ссылка стороны ответчика о том, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации от ... ... «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.

При этом, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций принят Федеральный Закон № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно пояснительной записке к указанному закону, его принятие обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

В сфере градостроительства Федеральный закон предусматривает право Правительства Российской Федерации принимать решения, предусматривающие, в том числе применение мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и другие особенности в сфере регулирования градостроительной деятельности и долевого участия в строительстве.

Такие ограничения применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, были установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от ... ... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Согласно п.1 Постановления (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от ... ...) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период со дня вступления в силу постановления (...) до ... включительно;

В силу п. 3 постановления вышеназванные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления.

В соответствии с п. 4 Постановление Правительства РФ от ... N 326 вступило в силу со дня официального опубликования – ... (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - ...).

При изложенных обстоятельствах, требования истца о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая то, что неправомерными действиями истцам причинен моральный вред, то в силу статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» требование о взыскании компенсации морального вреда с учетом степени вины ответчика, степени нравственных страданий истца подлежит удовлетворению в размере 10000 руб.

Удовлетворяя исковые требования в части возложения на ООО «Специализированный застройщик «Кислород» обязанности по передаче СТМ объекта долевого участия по акту приема-передачи без включения в текст формулировок об отсутствии финансовых либо иных претензий по исполнению обязательств по договору со стороны участника долевого строительства, суд исходит из того, что права потребителя не могут быть ограничены требованием подписания акта с оговоркой об отсутствии претензий.

Согласно ч. 2 ст. 7, ч. 1 ст. 8 ФЗ-214 передача объекта должна осуществлятьсяв соответствии с условиями договора без навязывания дополнительных обязательств.Требование застройщика о подписании акта с отметкой об отсутствии претензийне основано на законе или договоре, нарушает баланс интересов сторон и создает риск ущемления прав дольщика на защиту в случае выявления недостатков объекта после передачи.

Удовлетворяя исковые требования в части возмещения убытков в сумме 9 298 руб. составляющих транспортные расходы, связанные с явкой на несостоявшееся подписание акта-приема передачи объекта по вине застройщика, суд исходит из обстоятельства доказанности наличия оснований, с которыми закон связывает возникновение ответственности в виде возмещения вреда в порядке, установленном ст. 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установлено, что пунктом 4.5 договора долевого участия стороны пришли к соглашению, что цена договора является твердой и не подлежит дополнительному уточнению/изменению сторонами по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, после получения застройщиком результатов обмеров с фактическими данными соответствующего объекта.

Ответчиком заявлено о пропуске исковой давности по требованию о признании недействительным п. 4.5. Договора № ...

Разрешая исковые требования в части признания условий договора в указанной части незаконными, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Из анализа положений параграфа 2 главы 9 ГК РФ, представленных документов, следует, что данная сделка является оспоримой.

Срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ, для применения последствий недействительности оспоримой сделки составляет один год.

Годичный срок исковой давности по указанному требованию истек, поскольку требование заявлено в суд ..., в то время как договор № ... участия в долевом строительстве заключен ....

В соответствии со ст. 201 ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

По смыслу статьи 201 Гражданского кодекса РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При таком положении, требования о признании недействительным пункта 4.5 договора № КИС/Э2/К9/112/2021 участия в долевом строительстве от 24.08.2021г. подлежат оставлению без удовлетворения.

Из части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным законодательством Российской Федерации подлежит взысканию сумма в размере 10265 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233 - 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования СТМ удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью«Специализированный застройщик «Кислород» (ИНН ... в пользу СТМ (ИНН ... сумму в размере 208 839, 53 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., в возмещение транспортных расходов сумму в размере 9 298 руб.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью«Специализированный застройщик «Кислород» обязанность по передаче СТМ объекта долевого участия по акту приема-передачи без включения в текст формулировок об отсутствии финансовых либо иных претензий по исполнению обязательств по договору со стороны участника долевого строительства.

Исковые требования в остальной части оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью«Специализированный застройщик «Кислород» (ИНН ...) в доход муниципального образования ... сумму в размере 10 265 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда через Вахитовский районный суд ....

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Вахитовский районный суд ....

...

...

Судья А.Р. Сафин